Proyecto urbanístico y diseño de conjuntos en Caracas

Un proyecto urbanístico ordena lo que ocurre entre los edificios: por dónde se entra, por dónde circula un carro y una persona, dónde aparcan, por dónde bajan las aguas y qué se comparte. Cuando eso no se proyecta, no desaparece — se resuelve solo, mal, y ya construido.

Qué comprende

• Análisis del terreno. Topografía, pendientes, drenaje natural y accesos. El agua decide más de un trazado que cualquier criterio de composición: un conjunto que ignora por dónde baja la lluvia se inunda todos los años en el mismo sitio.
• Marco normativo. Ordenanza de zonificación aplicable: uso permitido, densidad, retiros, altura y porcentaje de construcción. Es lo que define qué proyecto es posible, y se lee antes de dibujar.
• Parcelamiento y trazado vial. División del terreno, vialidad interna con radios de giro reales, aceras y estacionamiento.
• Áreas comunes y servicios. Espacio libre, recolección de residuos, acometidas de agua y electricidad, y los espacios técnicos que siempre aparecen al final cuando no se previeron.
• Planimetría general y las imágenes del conjunto para presentarlo.

Cómo se trabaja

El terreno se levanta antes de proyectar. Cuando la extensión o la pendiente lo justifican, ese levantamiento se hace con drone y fotogrametría, que da la superficie real y las curvas de nivel sobre las que se calcula el movimiento de tierra —la partida que más se dispara en este tipo de proyecto cuando se estima a ojo.

El desarrollo va en modelo tridimensional, con los cómputos extraídos del modelo.

Lo que hay que decir de este servicio

Es una línea nueva del estudio y no tiene obra publicada. Lo de arriba describe el alcance y el método de trabajo, no un conjunto terminado que se pueda enseñar.

La experiencia que sí está detrás es la de gerencia de proyecto y supervisión de obra en el sector privado desde 2015, que es la que permite proyectar sabiendo qué se puede construir y a qué costo. Cuando haya un proyecto urbanístico ejecutado, se publicará como el resto de la obra: con ubicación, año y alcance.

Preguntas frecuentes

¿Desde qué tamaño tiene sentido un proyecto urbanístico?

Desde que hay más de una edificación compartiendo accesos, servicios o áreas comunes. Un conjunto de seis viviendas ya necesita resolver vialidad interna, estacionamiento, recolección de basura y acometidas: si eso se decide vivienda por vivienda, el conjunto termina siendo la suma de seis decisiones que no se hablaron entre sí.

¿Qué se estudia antes de dibujar?

El terreno y la norma, en ese orden. Topografía real, pendientes, drenaje natural y accesos existentes; y después la ordenanza de la zona: qué se puede construir, cuánto, con qué retiros y con qué densidad. Dibujar antes de leer la norma produce proyectos bonitos que no se pueden permisar, y ese es el trabajo que se paga dos veces.

¿Incluye la permisología?

Incluye el proyecto en el formato que la alcaldía exige, firmado y sellado por un arquitecto colegiado. La gestión del trámite en sí depende del organismo y de la ciudad; se acompaña y se responde a las observaciones técnicas, que es donde de verdad se traba un expediente.