Arquitecto en Chacao — remodelación de apartamentos y locales

Chacao es el municipio más denso del este de Caracas y el centro financiero de la ciudad, y eso cambia por completo la naturaleza del encargo. Aquí casi nunca se remodela una casa: se remodela un apartamento o un local dentro de un edificio que sigue habitado y funcionando. Es un trabajo distinto, con restricciones que no existen en una quinta.

La estructura no se toca, y esa es la regla que ordena todo

En una vivienda unifamiliar, tumbar un muro es una decisión de proyecto. En una torre, el muro puede ser una pantalla estructural que sostiene veinte plantas por encima.

Chacao está en zona sísmica 5 según COVENIN 1756-1:2001, con Ao = 0,30 g, y en un edificio alto los elementos que dan rigidez lateral están repartidos con un criterio que alguien calculó para el conjunto. Quitar uno «porque es solo un tabique» es una suposición que cuesta el edificio, no el apartamento.

Por eso el primer trabajo real de una remodelación aquí es distinguir qué es estructura y qué es tabiquería. Se hace con los planos originales cuando existen, y con levantamiento cuando no — que es lo habitual en edificios de cierta edad.

Zonificación: aquí hay oficina propia, y conviene usarla

El municipio tiene una Oficina Local de Planeamiento Urbano que atiende consultas de interpretación de ordenanza y estudia los casos no previstos, y hay sectores con ordenanza de zonificación especial —El Rosal entre ellos—.

La zonificación de Chacao admite densidades que no existen en el resto del sureste: hay parcelas clasificadas para uso mixto de vivienda u oficina con comercio, y altura de hasta veinticuatro plantas. Para un local o una oficina eso importa mucho más que para un apartamento: el uso permitido decide si el negocio que quieres abrir puede abrir ahí, y esa pregunta se contesta antes de firmar el alquiler, no después.

Lo que de verdad complica una obra en torre

Ninguna de estas cosas es de arquitectura y todas deciden el cronograma:

• El condominio. Horarios de trabajo, uso del ascensor de servicio, protección de áreas comunes y depósito de escombros. Se acuerda antes de empezar o la obra se detiene sola.
• Las áreas húmedas. Cocina y baños tienen un vecino debajo. La impermeabilización y las pendientes no son un acabado: son lo que evita una filtración que se convierte en un problema con otra persona.
• Instalaciones que vienen del edificio. Los bajantes y el tablero tienen una posición que no siempre se puede mover, y eso condiciona dónde puede ir de verdad una cocina, por mucho que en planta quepa en otro sitio.

Qué se hace aquí

Remodelación integral de apartamento, diseño de interiores, y proyecto de local comercial y oficina — que en un municipio de estas características es la mitad del trabajo. Cuando hay que enseñar el resultado antes de construirlo, para un socio o para un arrendador, el render deja de ser adorno y pasa a ser la herramienta con la que se aprueba el proyecto.